POUR investir
POURQUOI INVESTIR DANS LE NEUF :
Que ce soit pour l’acquisition d’une maison ou d’un appartement neuf, que ce soit dans le cadre d’un investissement locatif ou pour établir une résidence principale, l’achat d’un bien immobilier neuf présente de nombreux avantages. M&S Développement Immobilier vous les présente :
Qu’est ce qu'un logement
neuf ?
Le concept de « logement neuf » englobe à la fois les logements en cours de construction et ceux déjà édifiés mais n’ayant jamais été habités. Selon la législation fiscale, un bien est considéré comme neuf s’il n’a jamais été occupé et si sa construction a été achevée dans les cinq dernières années.
Il existe deux catégories de biens immobiliers neufs : les logements achevés, également connus sous le nom de « clé en main », et les logements en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Une maison « clé en main » est un logement prêt à habiter dès que le propriétaire reçoit les clés, permettant à l’acquéreur d’emménager immédiatement, sans que le bien ait été occupé auparavant.
En optant pour la VEFA, le logement est en cours de construction. Le promoteur propose généralement la vente du logement avec le terrain. L’acheteur acquiert ainsi son logement sur plan et en devient propriétaire progressivement au fur et à mesure de l’avancement des travaux, avec un échelonnement des paiements.
M&S Développement Immobilier vous oriente et vous propose même de cumuler certaines de vos exigences ! L’immobilier n’a jamais été aussi simple.
Les avantages à investir
dans le neuf ?
PARTICIPER AU DÉVELOPPEMENT DE L’OFFRE IMMOBILIÈRE EN FRANCE
Le secteur de l’immobilier neuf représente l’offre la plus récente en matière d’habitation à travers la France. Investir dans le neuf revêt une importance capitale pour le développement économique du pays. Dans les métropoles, le marché immobilier est sous pression, accentuant le besoin crucial de proposer de nouvelles habitations.
Les logements neufs sont élaborés à partir de matériaux sains et respectueux de l’environnement : en optant pour l’acquisition d’un bien neuf, vous contribuez activement à l’essor d’une croissance durable, posant ainsi un geste citoyen significatif.
Lorsque les taux de droits pour l’ancien se situent autour de 8%, l’immobilier neuf réduit considérablement la facture à seulement 1,5% du montant de l’achat. Cette différence marquée s’explique par les incitations gouvernementales offertes aux particuliers via la loi Pinel, qui a succédé à la loi Duflot. Ce dispositif de défiscalisation s’applique uniquement aux investissements immobiliers réalisés dans les zones éligibles au régime Pinel, étant donné que toutes les communes ne sont pas incluses dans le dispositif. Les détails concernant l’investissement dans un bien en loi Pinel seront abordés plus en profondeur dans ce guide.
L’État, dans le but d’encourager les investisseurs à acquérir un logement neuf, propose deux avantages supplémentaires relatifs aux droits de mutation. Le premier avantage consiste en une exemption de la taxe foncière pour les deux années suivant l’achat.
Le deuxième avantage, prévu par la loi Pinel, offre une réduction de l’impôt sur le revenu pouvant atteindre 6000 euros par an et par foyer fiscal, pour un engagement de location de 6 à 9 ans. Une prolongation de cet engagement à 12 ans peut conduire à une réduction maximale de 21% du prix du bien. À la fin de la période de location initiale, l’investisseur a la possibilité d’occuper le bien comme résidence principale ou de continuer la location pour générer des revenus complémentaires.
Cette disposition fiscale, nommée d’après sa conceptrice Sylvia Pinel, permet de significativement réduire la charge fiscale et d’accroître votre patrimoine. Dans certaines situations, l’État peut également offrir la TVA si vous optez pour la location d’un appartement meublé.
ÉTABLIR UN PATRIMOINE RENTABLE ET DURABLE EN TOUTE SÉCURITÉ
Investir dans l’immobilier neuf présente trois principaux avantages indéniables :
Sécurité : L’immobilier est reconnu comme une valeur refuge, avec une valeur stable et tendanciellement croissante. Grâce à l’utilisation de matériaux isolants et à une conception réfléchie, les biens immobiliers neufs se distinguent par leur haute performance énergétique. Un avantage supplémentaire réside dans les nombreuses garanties associées à l’immobilier neuf, offrant une tranquillité d’esprit. Comme mentionné précédemment, opter pour un investissement dans un bien immobilier neuf offre des garanties robustes, notamment :
- La garantie de parfait achèvement : englobe la correction de tout défaut de conformité et de toute malfaçon visible sur une période d’un an à partir de la réception du logement ;
- La garantie décennale : s’étendant sur dix ans à partir de la réception des travaux, elle prend en charge les dommages et les défauts compromettant la solidité de la construction ;
- La garantie biennale : d’une durée de deux ans, elle concerne les équipements dissociables et amovibles du logement, tels que les fenêtres, volets, portes, etc., en cas de dysfonctionnement.
En cas de travaux requis en raison d’éventuels défauts de construction, le promoteur se charge de toutes les formalités et des coûts afférents. Par conséquent, votre investissement immobilier est sécurisé, vous préservant de toute mauvaise surprise avec l’immobilier neuf. En revanche, les propriétés anciennes exigent généralement des travaux de rénovation, que ce soit pour moderniser le logement ou pour améliorer son efficacité énergétique. De plus, un bien ancien peut comporter des imperfections qui, bien qu’elles ne constituent pas des vices cachés, étaient invisibles lors de l’achat et nécessitent des travaux aux frais de l’acquéreur.
Durabilité : En tant que bien essentiel pour l’humanité, l’immobilier perdurera indéfiniment. En optant pour du neuf, vous anticipez l’avenir en vous assurant la possession d’un patrimoine pérenne, contrairement à de nombreux biens anciens qui réservent parfois des surprises désagréables à leurs propriétaires après l’acquisition. L’immobilier est un investissement sûr, sa valeur tend à croître à long terme. Un bien immobilier neuf est d’autant plus propice à une appréciation de sa valeur, étant donné qu’il ne requiert pas de travaux de rénovation, notamment en termes d’efficacité énergétique. Diverses certifications témoignent de ce haut niveau de qualité dans le secteur de l’immobilier neuf, favorisant la revente et offrant des perspectives de plus-value. D’un point de vue patrimonial, l’immobilier peut être transmis à ses héritiers et descendants. La détention de biens au travers d’une société civile immobilière (SCI) permet même de bénéficier de conditions avantageuses pour la transmission.
Rentabilité : Les dispositifs fiscaux instaurés par l’État offrent la possibilité de réduire vos charges fiscales et d’optimiser votre profitabilité. C’est notamment le cas du dispositif de la loi Pinel. Que ce soit dans le but de préparer votre retraite, de diminuer votre charge fiscale ou d’accroître vos revenus, investir dans le neuf représente une stratégie judicieuse pour édifier un patrimoine durable susceptible de bénéficier à votre famille sur plusieurs générations.
À noter qu’avec des performances énergétiques bien supérieures à celles des bâtiments anciens, vous réalisez des économies substantielles sur vos factures énergétiques. À long terme, cela se traduit par un impact positif conséquent sur votre retour sur investissement.
Rien de tel que l’immobilier, notamment neuf, pour préserver ses actifs des fluctuations économiques et optimiser sa fiscalité en bénéficiant des réductions et crédits prévus par la loi relative à l’investissement que vous envisagez.
Considéré comme une valeur refuge par excellence, cet investissement dans le neuf se démarquera lors de sa revente par rapport à un bien ancien. De même, lors de la recherche de locataires, votre acquéreur sera inévitablement attiré par le niveau de sécurité et de qualité offert par votre propriété.
Avec l’achat d’un bien neuf, vous avez la possibilité de répondre précisément à vos besoins. En optant pour l’achat sur plan, tel que la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), vous avez la liberté de personnaliser votre futur appartement selon vos souhaits. Les travaux modificatifs acquéreurs vous offrent la flexibilité de reconfigurer l’espace en déplaçant des cloisons, ajoutant des prises électriques, ou réalisant d’autres modifications avant la construction. Ainsi, à la remise des clés, vous obtenez un appartement conçu sur mesure pour vous. De la disposition de la cuisine aux agencements des salles de bains, vous avez l’opportunité de créer un environnement de vie optimisé et pratique, une caractéristique rarement disponible dans l’ancien. Les appartements neufs, de nos jours, sont souvent pourvus d’espaces extérieurs tels que rez-de-jardin, balcons, ou terrasses, offrant ainsi un espace vert en plein-cœur de la ville.
investir dans une maison
neuve
L’acquisition d’une maison neuve représente une option attrayante pour les investisseurs, offrant divers avantages :
- Constitution d’un patrimoine solide.
- Réduction du taux de rotation des locataires par rapport aux appartements.
- Le loyer mensuel peut contribuer au remboursement du prêt.
- Absence de frais de copropriété.
Il est évident que l’achat d’une maison neuve constitue un investissement qui réduit les risques locatifs. De plus, ce type de propriété attire généralement les familles, ce qui en fait un choix idéal pour les investisseurs !
À noter : Depuis janvier 2021, les maisons neuves ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.
INVESTIR À CRÉDIT
Contrairement à un simple placement financier, l’investissement immobilier offre la possibilité d’investir à crédit. Le recours à un prêt immobilier permet d’emprunter la somme nécessaire pour acquérir un bien immobilier, tandis que les revenus locatifs peuvent contribuer en tout ou en partie au remboursement des mensualités. Une fois le prêt immobilier intégralement remboursé, vous vous retrouvez propriétaire d’un actif immobilier, ayant nécessité un effort d’épargne modéré.
En optant pour un financement partiel ou total de l’achat du bien, vous réalisez une acquisition plus conséquente que ce que vous auriez pu envisager en utilisant uniquement vos propres fonds. Cet avantage est connu sous le nom d’effet de levier du crédit.
Avez-vous envisagé le terrain
à bâtir ?
Acquérir un terrain peut être une stratégie efficace pour diversifier votre portefeuille d’investissements. Il est crucial de noter qu’un investissement immobilier réussi repose sur la sélection minutieuse du terrain adéquat à acquérir pour la réalisation de votre projet immobilier neuf. Lors de vos recherches, plusieurs éléments méritent une attention particulière :
- Définir précisément la zone géographique qui vous intéresse.
- Identifier vos critères prioritaires tels que la proximité des écoles, des commerces, ou des transports en commun.
- Considérer le type de terrain souhaité : isolé ou intégré dans un lotissement.
Par ailleurs, collaborer avec un constructeur de maisons individuelles offre l’avantage de concevoir un logement répondant à vos attentes budgétaires et aux exigences du marché locatif. Cette approche peut garantir, à terme, une rentabilité accrue de votre investissement.
BÉNÉFICIER D’UNE RENTE
LOCATIVE
Une fois le prêt immobilier totalement remboursé, l’investisseur reçoit des loyers bruts, soumis à un abattement de 30% (50% en LMNP sous le régime BIC). Cette mesure limite la taxation des revenus locatifs, ce qui accroît l’attrait de ce revenu locatif. La rentabilité de votre investissement vous offre l’opportunité de renforcer vos revenus tout en optimisant votre situation fiscale.
Dans le cadre d’un investissement locatif, l’acheteur peut tirer profit des dispositifs immobiliers suivants :
- La loi Pinel, qui octroie une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix d’acquisition du bien pour un investissement effectué avant le 31 décembre 2022 (après cette date, les taux seront ajustés à la baisse) ;
- Le dispositif Censi-Bouvard, offrant une réduction d’impôt équivalente à 11% hors taxe du prix d’acquisition du bien (dans la limite de 300000€ par an) ;
- Le régime de la location meublée, incluant le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP).
En résumé, l’acquisition d’un appartement neuf vous donne accès à des équipements modernes, des technologies de pointe et des incitations attractives. Ces avantages seront indéniablement séduisants pour vos futurs locataires, car ils auront l’opportunité de louer une propriété neuve et impeccable, mais les bénéfices ne s’arrêtent pas là !
Grâce aux programmes proposés par les promoteurs immobiliers, vous augmentez vos chances de bénéficier de commodités supplémentaires pour votre logement, ce qui vous rendra particulièrement compétitif sur le marché locatif. Cela peut inclure, par exemple, une place de stationnement dédiée ou un système de sécurité intégré à la résidence.
De telles installations simplifieront la vie des futurs résidents et vous aideront à louer rapidement votre bien immobilier.
Opter pour l’investissement immobilier locatif revient à générer des revenus, et ces revenus découlent de la présence d’un locataire. En choisissant un bien neuf, vous serez en position de leadership, vous démarquant de la concurrence locale grâce aux équipements modernes et au confort que vous offrirez à votre locataire. De plus, vous bénéficierez d’une réduction des charges induites par les normes écologiques obligatoires.
Une alternative consiste à investir dans un bien déjà loué. Il peut arriver que certains investisseurs se retrouvent dans l’incapacité d’honorer leurs obligations financières, offrant ainsi des biens déjà occupés à la location. Cette option évite toute perte de temps liée à la recherche d’un locataire.
PROFITER D’AUTRES AVANTAGES
FISCAUX
Plusieurs dispositifs de défiscalisation encouragent les investissements dans l’immobilier neuf. Parmi eux :
- Le dispositif Pinel offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt de 9%, 12%, ou 14% du prix du logement en 2023, pour une période de location minimale de 6, 9, ou 12 ans. Ce dispositif concerne un bien immobilier loué vide et est soumis à certaines conditions (localisation géographique, revenus du locataire, loyer plafonné).
- Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet une réduction de 50% sur les revenus locatifs provenant de la location meublée (régime micro-BIC) ou la déduction des charges réelles (régime réel). Opter pour un investissement LMNP dans une résidence de services neuve permet également de récupérer la TVA à hauteur de 20% sur le prix d’achat du bien meublé.
De plus, l’acquisition d’un bien immobilier neuf offre des frais de notaire réduits, variant de 2% à 3% du prix du logement neuf, comparativement à 7% à 8% pour un bien ancien. Certaines autorités locales accordent également des exonérations partielles de taxe foncière pendant les deux premières années pour encourager la construction de logements neufs. La combinaison des avantages fiscaux et des frais de notaire réduits stimule la rentabilité de votre investissement locatif.
Profiter des avantages offerts : Un acheteur qui investit dans un logement neuf pour en faire sa résidence principale et qui est un primo-accédant peut bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ce prêt subventionné par l’État est exempt d’intérêts et de frais de dossier. Cependant, son accès est conditionné au respect de certains critères par l’acquéreur.
RÉSUME :
Après avoir parcouru ces lignes, il devient évident que, même si le coût peut initialement susciter des interrogations quant au choix entre l’immobilier ancien et le neuf, tous les avantages penchent en faveur de l’investissement locatif dans le neuf. À long terme, il est indéniable que cette option vous permettra de réaliser un placement solide et de qualité. La tranquillité d’esprit est essentielle. De plus, l’État peut vous apporter un soutien significatif en comblant entièrement l’écart de prix avec le secteur ancien grâce à ses divers dispositifs fiscaux pour l’investissement. Ne tardez plus !
L’acquisition d’un bien immobilier représente une décision cruciale. Nous vous recommandons vivement de consulter un professionnel pour effectuer une simulation, car plusieurs aspects doivent être pris en considération en fonction de votre situation personnelle : votre horizon d’investissement, la liquidité, ainsi que la fiscalité de l’investissement. Cliquez ci-dessous pour contacter l’un de nos chefs de projet patrimoniaux.
L’investissemEnt lmnp :
La location meublée non professionnelle ou LMNP, représente un statut avantageux sur le plan fiscal, offert aux particuliers désireux de louer un bien meublé après l’acquisition d’un bien immobilier, qu’il soit ancien ou neuf.
Ce statut de LMNP autorise les propriétaires de logements meublés à bénéficier de revenus locatifs non imposables et à recouvrer la TVA, sous réserve de certaines conditions.
location meublée non professionnelle (LMNP)
ou location meublée professionnelle (LMP) ?
Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) se distingue nettement du statut de loueur meublé professionnel (LMP).
Si vous vous interrogez sur le choix entre le statut de LMNP ou celui de LMP, il convient de noter que le Loueur en Meublé Professionnel est enregistré au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). En tant que professionnel, il bénéficie de la possibilité de déduire un déficit éventuel sans restriction de montant. De plus, après une activité de plus de 5 ans, il peut être exonéré de la plus-value immobilière si ses recettes n’excèdent pas 90000€. Par ailleurs, en tant que Loueur en Meublé Professionnel, le bailleur n’est pas tenu de respecter les conditions de revenus imposées par la loi aux Loueurs en Meublé Non Professionnels.
Quels sont les avantages
de devenir LMNP ?
L’investissement locatif en LMNP offre de nombreux avantages. Tout d’abord, le LMNP et la fiscalité s’harmonisent parfaitement. En effet, la fiscalité associée à ce régime est avantageuse, mais cela ne constitue pas l’unique aspect attractif de ce statut.
Les avantages fiscaux
du statut LMNP
La location meublée non professionnelle présente trois principaux avantages d’un point de vue fiscal :
- L’amortissement en LMNP.
- La déduction de certaines charges et des intérêts d’emprunt.
- La récupération de la TVA dans certains cas.
En premier lieu, le régime LMNP et l’amortissement suscitent diverses interrogations. Sous le régime LMNP, l’amortissement du bien immobilier peut s’étaler sur une période pouvant aller jusqu’à 30 ans, tandis que celui des meubles peut s’étendre sur 7 ans. Grâce à ce processus comptable prenant en considération la dépréciation des divers éléments en raison de l’usure et de l’utilisation, il est possible de réduire le montant imposable des revenus au fil des années.
De plus, en optant pour la location en LMNP, il est permis de déduire les intérêts de l’emprunt immobilier ayant permis l’acquisition du bien des revenus locatifs. Cette déduction contribue également à la diminution de l’assiette fiscale. De même, il est envisageable de déduire les charges liées à la gestion du bien, notamment si un gestionnaire locatif est sollicité pour la gestion du bien.
Lmnp :
les autres avantages
Dans le cadre du régime LMNP, les bénéfices vont au-delà de l’aspect fiscal. Ce statut se révèle avantageux sous divers angles. Ce statut se révèle avantageux sous divers angles.
Opter pour la location en LMNP permet de louer un bien immobilier à un tarif plus élevé que s’il était non meublé, avec une moyenne de 12% de surcroît.
De plus, la location d’un logement meublé est souvent plus simple, le bail étant conclu pour une durée courte. Les locataires n’ayant pas l’intention de s’y installer à long terme prennent leur décision plus promptement. Ce phénomène est particulièrement observable dans les métropoles, où la demande en logements ne cesse de croître.
En outre, en cas de revente du bien, il est probable que vous puissiez le vendre à un prix supérieur à l’achat initial, car ce type de bien est très prisé par les investisseurs locatifs.
Quels sont les inconvénients
de devenir LMNP ?
Bien que la location en LMNP offre de nombreux avantages, elle n’est pas exempte d’inconvénients.
En effet, le régime fiscal avantageux du LMNP repose sur une niche fiscale, ce qui le rend sujet à d’éventuels changements gouvernementaux. Il est donc essentiel de rester attentif à toute évolution législative et de se tenir informé des dernières actualités juridiques.
Par ailleurs, l’attrait croissant pour l’investissement en LMNP a conduit à une augmentation de l’offre de biens meublés en location, entraînant une intensification de la concurrence. Afin de rester compétitif, il est crucial de sélectionner soigneusement le bien immobilier, en accordant une attention particulière à sa localisation.
De plus, l’acquisition d’un bien meublé ou destiné à être meublé requiert un investissement financier plus conséquent. De surcroît, si le bien n’est pas déjà meublé, il est impératif de prévoir le temps nécessaire pour le mettre en conformité avec les réglementations légales en vigueur.
Quelles sont les conditions d’éligibilité
pour devenir LMNP ?
Les conditions liées à la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) doivent être respectées conjointement. Elles se déclinent en trois catégories distinctes :
Les critères relatifs au propriétaire du bien immobilier
les exigences concernant le bien lui-même
les conditions relatives aux revenus locatifs
Qui peut investir
en LMNP immobilier ?
L’investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est accessible à tous les contribuables français. Pour devenir LMNP, il est impératif de ne pas être enregistré au registre du commerce et des sociétés en tant que Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ainsi, un entrepreneur peut opter pour l’investissement en LMNP, notamment dans le dessein de préparer sa retraite.
LE pinel :
Le dispositif Pinel est une loi de défiscalisation immobilière qui donne la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette mesure de réduire votre impôt sur le revenu jusqu’à hauteur de 4375€ par an.
La loi Pinel est un dispositif de réduction fiscale valable jusqu’au 31 décembre 2024, conditionné par un investissement locatif dans les zones éligibles A bis, A, et B1. Ce dispositif s’applique aux acquisitions immobilières neuves ou en état futur d’achèvement (VEFA) et comporte diverses exigences telles que la limitation des loyers.
LE super pinel + :
Le dispositif Pinel + a été présenté par la ministre Emmanuelle Wargon, chargée du Logement. Lancé le 1er janvier 2023, ce dispositif succède au Pinel, cohabitant avec ce dernier durant deux années.
Le Pinel + conserve les principes fondamentaux du dispositif précédent tout en introduisant quelques conditions supplémentaires. Les critères suivants demeurent pour le Pinel + :
- L’acquisition immobilière doit concerner un bien neuf ou en VEFA, situé dans une zone prioritaire définie par la politique des villes et éligible à l’investissement en Pinel +. Actuellement, les zones éligibles comprennent les zones A bis, A et B1.
- Le bailleur doit s’engager initialement sur une durée de location de 6 ou 9 ans, prolongeable jusqu’à 12 ans au maximum.
- Le loyer doit respecter les plafonds mensuels en vigueur dans la zone géographique.
- La location est destinée à des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources en vigueur.
Cependant, il est impératif de prendre en considération le contexte environnemental. En vue d’assurer la durabilité des constructions, des exigences complémentaires ont été intégrées au dispositif Pinel traditionnel. De plus, pour garantir le confort des habitations sans compromis, celles-ci doivent satisfaire à des normes de qualité et d’utilisation renforcées.
concernant les normes énergétiques du nouveau dispositif pinel +,
les exigences sont :
- Les logements acquis neufs en 2023 doivent satisfaire aux normes énergétiques RE2020, avec un niveau de performance conforme à celui fixé pour l’année 2025.
- Pour les acquisitions neuves en 2024, outre le respect des critères mentionnés précédemment, une certification DPE de classe A est requise.
- Les logements acquis en 2023 ou 2024 nécessitant des travaux de rénovation doivent présenter un DPE de classe B.
- Pour les acquisitions neuves en 2023 ou 2024 avec un permis de construire déposé avant le 1er janvier 2022, un DPE de classe A et la conformité aux critères environnementaux du label d’État « E+C » sont indispensables.
Concernant les normes de confort, les propriétés doivent répondre à des critères spécifiques pour être éligibles à l’investissement en Pinel Plus. Des exigences de surface minimale sont à respecter, dépendant de la configuration et du nombre de pièces du bien, avec une surface loi Carrez minimale définie en mètres carrés.
De plus, tous les biens doivent disposer d’un espace extérieur (terrasse, balcon, etc.) ainsi que d’une double exposition pour être conformes aux normes de confort requises.
